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Pôle foncier.

Le pôle foncier est en charge des missions de négociation et d’acquisition des biens validées par le Conseil d’Administration. C’est le coeur de métier de l’EPFL de la Savoie.

Le conseil avant projet

Lors du dépôt d’une demande portage et afin de permettre à la collectivité de faire le meilleur choix, l’EPFL de la Savoie étudie avec cette dernière la meilleure stratégie d’acquisition à adopter :

  • Nature du projet et de son échéancier
  • Analyse des DIA (Déclaration d’intention d’Aliéner)
  • Opportunité d’exercer le DPU (Droit de Préemption Urbain)
  • Évaluation de l’opportunité d’une acquisition par l’EPFL
  • Stratégie d’acquisition à privilégier

Une fois validé, le principe d’acquisition suit un processus clairement défini et mené par le pôle foncier de l’EPFL de la Savoie.

Les étapes de l’acquisition

Lors du dépôt d’une demande de portage et afin de permettre à la collectivité de faire le meilleur choix, l’EPFL de la Savoie étudie avec cette dernière la meilleure stratégie d’acquisition à adopter :
Identification des propriétaires
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L’EPFL de la Savoie se charge de mener à bien les missions d’identification des propriétaires des terrains ciblés par les collectivités. Cette démarche peut devenir très complexe dans le cadre de successions non réglées. L’EPFL peut aller jusqu’à faire appel à des généalogistes afin de résoudre ces démarches d’acquisition.

Évaluation des biens
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La diffusion large des données sur les transactions foncières, par l’accès aux données DVF (Demande de Valeur Foncière), pourrait laisser croire que l’évaluation d’un bien devient évidente. Bien au contraire ; même si l’estimation d’un bien commun, stéréotypé, peut être facilitée, l’EPFL de la Savoie est souvent amené à intervenir sur des biens anciens, atypiques, qui disposent tous de spécificités propres.

Ainsi, le travail avec les services France Domaine, consulté pour l’évaluation des biens d’une valeur supérieure à 180.000 €, l’étude du marché et le dialogue avec le propriétaire du bien sont des éléments systématiquement travaillés par l’EPFL afin d’avancer plus rapidement vers une estimation partagée et réaliste.

Acquisition des biens : Négociation amiable, mise en oeuvre du droit de préemption urbain, déclaration d’utilité publique et expropriation
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Les acquisitions sont en priorité réalisées à l’amiable (95% des acquisitions depuis la création de l’établissement), mais le pôle peut également intervenir dans le cadre d’une préemption si ce droit lui est délégué, ou au terme d’une procédure d’expropriation.

  • Négociation amiable

La négociation amiable, permettant de satisfaire le vendeur et l’acquéreur final du bien, est largement privilégiée parmi les différentes stratégies d’acquisition mises en œuvre par l’EPFL.

Cette démarche peut être effectuée directement par les collectivités, mais dépersonnaliser la négociation, faire appel à un expert en ce domaine, permet de générer une interface, identifier le juste prix et peut représenter un gain de temps précieux pour l’aboutissement des projets.

  • Mise en œuvre du droit de préemption urbain
  • Le DPU peut être mis en place dans les zones U et AU par la collectivité titulaire de la compétence urbanisme. Il permet à la collectivité de recevoir les DIA (Déclarations d’Intention d’Aliéner), d’être informée, afin de se positionner rapidement pour acquérir (ou non) le bien concerné.l’EPFL de la Savoie peut recevoir la délégation du DPU par la collectivité titulaire de ce droit. Ainsi il pourra être à même, à la demande de la collectivité, de se porter acquéreur du bien mis en vente.
  • Déclaration d’utilité publique et expropriation

L’expropriation est loin d’être l’outil le plus prisé, que ce soit chez les élus ou leurs administrés. C’est également pour cette raison que l’EPFL de la Savoie ne conseille de faire fait appel à ce dispositif qu’en dernier recours.

C’est cependant un outil qui permet d’acquérir, sans l’accord des propriétaires et titulaires de droits concernés, les biens nécessaires à la réalisation de projets jugés d’intérêt général et déclarés d’utilité publique. Le montant des indemnités est systématiquement fixé par le Juge selon des règles spécifiques. La DUP permet également au propriétaire du bien concerné de bénéficier d’indemnités de remploi et/ou d’exonérations fiscales.

La procédure se décompose selon les phases suivantes:

1. Phase administrative: depuis les enquêtes publiques (préalable à la DUP et parcellaire) jusqu’à l’obtention des arrêtés préfectoraux d’utilité publique et de cessibilité. La phase administrative s’opère sous le contrôle du juge administratif. Elle a 2 objectifs essentiels :

↦ procéder à la constatation de l’utilité publique de l’opération se matérialisant par l’obtention de la part du préfet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ;
↦  déterminer, au sein d’un arrêté de cessibilité, les emprises foncières nécessaires à la réalisation de l’opération d’utilité publique, les recenser et identifier les propriétaires expropriés.

2. Phase judiciaire: depuis la demande d’ordonnance d’expropriation jusqu’à la prise de possession des terrains. La phase judiciaire de l’expropriation s’articule en deux temps :

↦  d’une part, le transfert de propriété des biens objets de la procédure
↦  d’autre part, la fixation des indemnités dues pour cette cession forcée.

Pour aider la collectivité à s’engager dans cette procédure, l’EPFL de la Savoie peut l’assister dans la prise de délibérations préalables et dans la constitution d’un cahier des charges permettant de sélectionner le prestataire chargé d’obtenir la déclaration d’utilité publique du projet, et si nécessaire de mener les expropriations. Cet accompagnement fait partie intégrante de l’intervention de l’EPFL pour le compte des collectivités ayant sollicité une demande de portage sur le projet concerné.

Gestion des actes juridiques
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Afin de finaliser l’acquisition des biens, l’EPFL de la Savoie assure également la gestion de l’ensemble des actes juridiques avec les notaires, au moment de l’acquisition comme de la vente; mais également du calcul d’indemnités d’éviction et de la réalisation de baux, de conventions de mise à disposition et de concessions d’usage temporaire, le cas échéant.

Ce service permet aux collectivités de sécuriser leurs droits dans le cadre de la transmission de la propriété, mais également de réaliser un gain de temps important dans la gestion de ces procédures administratives.

Les autres missions du pôle foncier

Le pôle foncier de l’EPFL est également en mesure d’accompagner les communes dans les démarches d’acquisition des biens vacants et sans maître, dans les négociations pour le compte de tiers (collectivités adhérentes) sans acquérir le bien en son nom propre, et dans l’organisation d’ateliers techniques, afin de permettre aux techniciens et élus des communes adhérentes de rester informés de l’évolution des outils à leur disposition pour alimenter leur action foncière.
Les démarches d’acquisition des biens vacants et sans maîtres (BVSM)
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Les biens sans maîtres sont parfois fréquents dans le territoire de certaines communes et peuvent représenter un enjeu d’aménagement ou de sécurité.

Pour mémoire, les biens sont considérés comme étant sans maître lorsqu’ils font partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans et qu’aucun héritier ne s’est manifesté; mais également lorsqu’un bien est sans propriétaire connu et que les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de 3 ans.

Dans ces situations, l’EPFL de la Savoie est en mesure de guider la commune afin qu’elle puisse devenir propriétaire des biens concernés.

Les négociations pour autrui
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L’EPFL de la Savoie a développé un réel savoir-faire en matière de négociation foncière. A ce titre, les collectivités adhérentes ont demandé à bénéficier de ce service sans faire de demande de portage sur le bien négocié.

Ainsi, à la demande d’une collectivité adhérente et après validation par le Conseil d’Administration de l’EPFL de la Savoie, l’établissement est à même de négocier et de recueillir les promesses de vente auprès des propriétaires privés directement pour le compte de la collectivité.

Afin de solliciter ce service, la collectivité doit compléter ce document et l’adresser à l’EPFL: Demande de négociation sans portage par l’EPFL.

Ce service apporté aux seules collectivités adhérentes à l’EPFL de la Savoie est proposé à un tarif indiqué ci-dessous et ne peut être mis en œuvre qu’avec l’aval du Conseil d’Administration, et en fonction des disponibilités existantes dans le plan de charge de l’équipe foncière.

Tarifs de la négociation pour autrui :

  • Forfait pour demande de négociation : 350 € HT auquel s’ajoutent :
  • Recueil de 1 à 5 promesse(s) ou convention(s), servitude(s) 100€ HT
  • Recueil de 6 à 10 promesse(s) ou convention(s), servitude(s) 250€ HT
  • Recueil de 11 à 20 promesse(s) ou convention(s), servitude(s) 500€ HT
  • Recueil de plus de 20 promesse(s) ou convention(s), servitude(s) 1.000€ HT
L’organisation d’ateliers techniques
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L’EPFL organise des ateliers thématiques à destination des élus et techniciens afin de les informer des dernières évolutions législatives et techniques. Les thèmes évoluent en fonction de l’actualité et des besoins identifiés, bien que certains thèmes soient récurrents.

A titre d’exemple, deux ateliers sur les biens vacants sans maître et les successions en déshérence ont été organisés en juin 2021, à destination des maires et DGS de Savoie.

Chacun de ces ateliers est organisé avec le concours d’un spécialiste du sujet, afin d’apporter aux collectivités la meilleure transcription des enjeux.