Pôle foncier

Le pôle foncier est en charge des missions de négociation et d’acquisition des biens validés par le Conseil d’Administration. C’est le cœur de métier de l’EPFL de la Savoie.

L’acquisition d’un bien passe par différentes étapes successives mais toujours essentielles à la bonne fin de l’opération :

Lors du dépôt d’une demande de portage et afin de permettre à la collectivité de faire le meilleur choix, l’EPFL de la Savoie étudie avec la collectivité la meilleure stratégie d’acquisition à adopter :

  • Nature du projet et de son échéancier,
  • Analyse des DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner),
  • Opportunité d’exercer le DPU (Droit de Préemption Urbain),
  • Évaluation de l’opportunité d’une acquisition par l’EPFL,
  • Stratégie d’acquisition à privilégier.

Une fois validé, le principe d’acquisition suit un processus clairement défini et mené par le pôle foncier de l’EPFL de la Savoie.

L’EPFL de la Savoie se charge de mener à bien les missions d’identification des propriétaires des terrains ciblés par les collectivités. Cette démarche, souvent rapide via la sollicitation des services de la publicité foncière peut devenir très complexe dans le cadre de successions non réglées. L’EPFL peut aller jusqu’à faire appel à des généalogistes afin de résoudre ces démarches d’acquisition.

La diffusion large des données sur les transactions foncières, par l’accès aux données DVF (Demande de Valeur Foncière), pourrait laisser croire que l’évaluation d’un bien devient évidente. Bien au contraire; même si l’estimation d’un bien commun, stéréotypé, peut être facilitée, l’EPFL de la Savoie est souvent amené à intervenir sur des biens anciens, atypiques, qui disposent tous de spécificités propres.

Ainsi, le travail avec les services France Domaine, consulté pour l’évaluation des biens d’une valeur supérieure à 180.000 €, l’étude du marché et le dialogue avec le propriétaire du bien sont des éléments systématiquement travaillés par l’EPFL afin d’avancer plus rapidement vers une estimation partagée et réaliste.

La négociation amiable est largement privilégiée parmi les différentes stratégies d’acquisition mises en œuvre par l’EPFL. A ce jour, plus de 95% des acquisitions réalisées par l’EPFL depuis sa création ont été le fruit d’une négociation amiable permettant de satisfaire le vendeur et l’acquéreur final du bien.

Cette démarche peut être effectuée directement par les collectivités, mais dépersonnaliser la négociation, faire appel à un expert en ce domaine, permet de générer une interface, identifier le juste prix et peut représenter un gain de temps précieux pour l’aboutissement des projets.

Afin de finaliser l’acquisition des biens, l’EPFL de la Savoie assure également la gestion de l’ensemble des actes juridiques avec les notaires, au moment de l’acquisition comme de la vente; mais également du calcul d’indemnités d’éviction et de la réalisation des baux, le cas échéant.

Ce service permet aux collectivités de sécuriser leurs droits dans le cadre de la transmission de la propriété, mais également de réaliser un gain de temps important dans la gestion de ces procédures administratives.

Les acquisitions sont en priorité réalisées à l’amiable (95% des acquisitions depuis la création de l’établissement), mais le pôle peut également intervenir dans le cadre d’une préemption si ce droit lui est délégué, ou au terme d’une procédure d’expropriation dont il peut assurer le suivi.

Le DPU peut être mis en place dans les zones U et AU par la collectivité titulaire de la compétence urbanisme. Il permet à la collectivité de recevoir les DIA (Déclarations d’Intention d’Aliéner), d’être informé, afin de se positionner rapidement pour acquérir (ou non) le bien concerné.

l’EPFL de la Savoie peut recevoir la délégation du DPU par la collectivité titulaire de ce droit. Ainsi il pourra être à même, à la demande de la collectivité, de se porter acquéreur du bien mis en vente.

L’expropriation est loin d’être l’outil le plus prisé, que ce soit chez les élus ou leurs administrés. C’est également pour cette raison que l’EPFL de la Savoie ne fait appel à ce dispositif qu’en dernier recours et à la demande des collectivités.

C’est cependant un outil qui permet d’acquérir, sans l’accord des propriétaires et titulaires de droits concernés, les biens nécessaires à la réalisation de projets jugés d’intérêt général et déclarés d’utilité publique. Le montant des indemnités est systématiquement fixé par le Juge selon des règles spécifiques.

La DUP permet également au propriétaire du bien concerné de bénéficier d’indemnités de remploi et/ou d’exonérations fiscales.

Ce service est proposé aux collectivités ayant contracté avec l’EPFL de la Savoie une convention de portage et dont l’expropriation est nécessaire pour finaliser les acquisitions. Il se décompose selon les phases suivantes:

  • Phase administrative: L’EPFL de la Savoie établit les dossiers d’enquête publique (préalable à la DUP et parcellaire) et accompagne les collectivités jusqu’à l’obtention des arrêtés préfectoraux d’utilité publique et de cessibilité.
  • Phase judiciaire: L’EPFL de la Savoie assiste les collectivités depuis la demande d’ordonnance d’expropriation jusqu’à la prise de possession des terrains.

Pour plus d’informations, l’ensemble des conditions est précisé via ce lien : « fiche DUP et exproriation »

Le pôle foncier de l’EPFL est également en mesure d’accompagner les communes dans les démarches d’acquisition des biens vacants et sans maître.

Il peut ponctuellement être amené à conduire des négociations pour le compte de tiers (collectivités adhérentes) sans acquérir le bien en son nom propre.

Enfin le pôle foncier s’implique dans l’organisation d’ateliers techniques afin de permettre aux techniciens et élus des communes adhérentes de rester informés de l’évolution des outils a leur disposition pour alimenter leur action foncière.